Immeuble de rapport de 6 appartements à 170000€- Secteur Nevers [étude de cas #01]



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Dans cette vidéo, je vais te faire une étude de cas sur un immeuble de rapport de 6 appartements que j’ai sélectionné. Il est situé dans une petite ville de 1100 habitants près de Nevers. L’immeuble de rapport se situe à Cervoise sur Loire.
On va aller sur le site Leboncoin et on va voir ensemble cet immeuble de rapport de 6 appartements qui ont tous été rénovés.
J’ai sélectionné un produit clé en main. Les immeubles sont tous indépendants et loués. Cela fait 10 ans que les appartements ont été rénovés.

Les cuisines ont été rénovées et sont meublés dans les 6 appartements, on va pouvoir réduire les frais de notaire en sortant le mobilier.
Il y a une cour, un garage et un parking. Le bâtiment est situé tout près du port de Plagny.
Le prix est discutable car le propriétaire indique qu’il n’a plus de crédit sur ce bien, donc c’est une belle piste de négociation.
Sur MeilleursAgents, on remarque que le prix du mètre carré est plus élevé dans toutes les villes situées autour de Nevers.

Sur Rendement Locatif, j’ai inscrit les informations concernant le bien (le prix du bien, la surface, le loyer mensuel, taxe foncière, charges non prévues estimées …) afin de voir ce que cela donnerait au niveau du rendement et du cashflow.

Sans négociation on voit qu’on est à l’équilibre. Le rendement est moyen, il est de 6% net et le cash-flow de 3 € / mois.
Sur une grosse négociation, on augmentera le cash-flow de 53 € / mois. Dans mon cas, je le passerais en SCI à l’IS.

Via une SCI à l’IS, je remarque également que le rendement augmente jusqu’à 9,27%. Avec un cash-flow de presque 500 € / mois.
Tu paies moins d’impôts pour une SCI à l’IS, alors que si tu es en nom propre avec une TMI de 30%, tu es imposé aux totales à 45,5%.
Si je mets l’immeuble en meublé non professionnel, en meublant les 5 appartements, on remarque que c’est intéressant.
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